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El apalancamiento sigue siendo la clave para el inmobiliario: Colonial (EW, P. O. de 7,5 a 6,2 eur) y Merlin (OW, P. O. de 11 a 10 eur)

24/11/2022 - 15:10

Morgan Stanley | Bart Gysens (analista) ha publicado este jueves un informe repasando su preferencia dentro del mercado inmobiliario europeo, posicionandose para una transicion de un entorno de subidas de tipos a uno de recesión.

El apalancamiento sigue siendo el determinante clave que utiliza el equipo para ver donde hay valor y donde no. Pero a medida que entramos en 2023, donde los macros ven una potencial recesión y por tanto impulsando una mayor importancia de los beneficio, Bart ve menos potencial de diferenciacion y de aumento de las yields.

Dicho esto, advierte que si bien la valoración de los inmuebles en Reino Unido caerán más rápido en el corto plazo, la valoración del mercado inmobiliario contintental caerá en mayor medida. Adicionalmente destaca que en línea con ciclos anteriores, no espera que las compañías lleven a cabo ampliaciones de capital, sino que espera que bajen los dividendos a cero a principios de año.

Por tanto, Reino Unido sigue siendo su region preferida (6/10 OWs están en Reino Unido) y si bien se ha mantenido neutral en el mercado residencial alemán durante todo 2022, ha adoptado una un poco más positiva, pero selectivamente, por lo que sube LEG a OW. En Logística y Healthcare sigue constructivo, pero menos que antes, y reitera su UW en los valores retail continental como Unibail y Klepierre.

Colonial, EW, de €7.5 a €6.2: Ana Escalante destaca el sólido comportamiento relativo de estos últimos años ya que la compañía se ha beneficiado de la localización de sus activos y de la buena ejecución en términos de adquisiciones y desarrollos. Sin embargo, la yield de sus portfolios esta baja en un momento en el que los tipos están elevados, y aunque el estar indexado puede impulsar algo de crecimiento de la renta, Ana reconoce que el actual entorno macro no es favorable para el mercado inmobiliario. Si bien esto puede estar parcialmente puesto en el precio, no ve catalizadores para un potencial rerating.

Merlin Properties, OW, de €11 a €10: Merlin ha reducido significativamente su apalancamiento financiero, desde un 39% a un 31% a través de la venta de las oficinas, al tiempo que los tipos han subido considerablemente. Por tanto, la compañía está tratando de mejorar el riesgo/retorno, ya que tras reducir el riesgo, ahora está centrada en mejorar el perfil de retornos. De ahora en adelante, la atención está en la ejecución.

*Fuente: Consenso del Mercado